Trên cơ sở đó, ngày 04/09/2012 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 64/2012/NĐ-CP (thay thế các quy định về cấp giấy phép xây dựng tại Nghị định số 12/2009/NĐ-CP và Nghị định số 83/2009 NĐ-CP) với một số thay đổi nội dung tích cực trong công tác cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng.

 

 

Tuy nhiên, một số nội dung tại Nghị định số 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng đã không cân nhắc những hoàn cảnh hiện thời tại Việt Nam, gây ra khó khăn, bất cập đối với người dân có nhu cầu thực hiện cấp giấy phép xây dựng, cụ thể:

 

 

(i) Đối với công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Điểm a, khoản 1, điều 6 Nghị định số 64/2012/NĐ-CP yêu cầu công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị khi cấp giấy phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng (Theo định nghĩa tại Luật Quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng chính là quy hoạch 1/500). Tuy nhiên, trên thực tế, tại các đô thị của Việt Nam kể cả thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, thì các khu vực có quy hoạch 1/500 là rất ít, chỉ có vài khu vực có quy hoạch chi tiết do các chủ đầu tư tự lập khi thực hiện dự án phát triển đô thị. Thậm chí, ngay cả quy hoạch chi tiết 1/2000, thì hầu như tất cả các đô thị tại Việt Nam cũng chưa được phủ kín.

 

 

Điểm b, khoản 1, điều 6 Nghị định số 64/2012/NĐ-CP cũng quy định về trường hợp tại các khu vực chưa có quy hoạch 1/500, công trình nhà ở riêng lẻ khi cấp giấy phép xây dựng phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, tại tất cả các khu vực đô thị của Việt Nam, cũng rất ít khu vực có quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị.

 

 

Hiện nay, các địa phương trên cả nước tổ chức thực hiện đang thực hiện quy hoạch chi tiết đối với các khu vực đô thị. Tuy nhiên, với tiến độ thực hiện chậm chễ như hiện nay thì có lẽ sẽ phải mất 02 (hai) năm đối với quy hoạch 1/500 và 10 (mười) năm đối với quy hoạch 1/500 vẫn chưa hoàn thành.

 

 

Như vậy, khi Nghị định số 64/2012/NĐ-CP có hiệu lực và áp dụng thì hầu hết các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị sẽ không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng.

 

 

(ii) Đối với công trình nhà ở riêng lẻ tại nông thôn: Điểm a và điểm b, khoản 3, điều 6 Nghị định số 64/2012/NĐ-CP yêu cầu các công trình nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi cấp giấy phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn do Ủy ban Nhân dân huyện phê duyệt hoặc phù hợp với quy định của Ủy ban Nhân dân cấp huyện về quản lý trật tự xây dựng.

 

 

Tuy nhiên, trên thực tế, tại các khu vực nông thôn trên cả nước, hầu hết đều không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên và nếu Nghị định số 64/2012/NĐ-CP có hiệu lực và áp dụng thì gần như toàn bộ các công trình nhà ở riêng lẻ tại nông thôn sẽ không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng.

 

 

2. Yêu cầu bản vẽ kết cấu chịu lực công trình tại hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng:

 

 

Khác với các văn bản quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng trước đây, tại điểm c, khoản 3, điều 8 của Nghị định số 64/2012/NĐ-CP đã yêu cầu bổ sung thêm bản vẽ kết cấu chịu lực chính (móng, khung, tường, mái chịu lực) tại hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Mục đích của yêu cầu bổ sung nêu trên là để đảm bảo công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng.

 

 

Tuy nhiên, bản vẽ kết cấu chịu lực công trình là bản vẽ có nhiều chi tiết và mang tính kỹ thuật nên mất nhiều thời gian và chi phí để thực hiện (chi phí gấp 10 lần so với bản vẽ để cấp giấy phép xây dựng trước đây). Để thực hiện yêu cầu phải có bản vẽ này sẽ làm kéo dài thời gian đề nghị cấp giấy phép xây dựng của người dân. Và nếu không được cấp giấy phép xây dựng, người dân sẽ bị mất trắng khoản tiền chi phí không nhỏ để thực hiện bản vẽ.

 

 

Ngoài ra, để kiểm tra và thẩm định đối với bản vẽ kết cấu chịu lực công trình, cần phải có những người có đủ trình độ và chuyên môn thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế, với lực lượng cán bộ thụ lý hồ sơ cấp giấy phép xây dựng vừa mỏng vừa yếu chuyên môn như hiện nay, thì việc kiểm tra, thẩm định và chịu trách nhiệm đối với bản vẽ kết cấu chịu lực công trình tại hồ sơ cấp giấy phép xây dựng không những là bài toán khó đối với người dân, mà ngay cả đối với Cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng.

 

 

Tại khoản 3, điều 5 của Nghị định số 64/2012/NĐ-CP cũng đã quy định về việc đồng ý cho người dân được tự chịu trách nhiệm về tính an toàn của công trình và các công trình lân cận khi thiết kế các nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn dưới 250 m2, dưới 03 (ba) tầng và không thuộc khu vực bảo vệ di tích văn hóa, lịch sử. Như vậy, thay vì yêu cầu người dân phải chịu một khoản chi phí quá tốn kém để thuê thực hiện bản kết cấu công trình chịu lực công trình, Cơ quan quản lý Nhà nước nên để cho người dân và nhà thầu thi công tự chịu trách nhiệm chính đối với công trình nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn dưới 250 m2 và dưới 03 (ba) tầng.

 

3. Trao thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho Ủy ban Nhân dân xã:

 

 

Khoản 3, điều 14 của Nghị định số 64/2012/NĐ-CP quy định cho phép Ủy ban Nhân dân xã được quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

 

 

Tuy nhiên, hiện nay, trên thực tế, biên chế nhân sự của Ủy ban Nhân dân xã không có những người chuyên môn đủ khả năng kiểm tra, thẩm định và chịu trách nhiệm về thiết kế công trình nhà ở riêng lẻ, đặc biệt là bản vẽ kết cấu chịu lực công trình. Để có thể kịp thời tuyển dụng, đào tạo được lực lượng cán bộ có đủ chuyên môn thụ lý hồ sơ cấp phép xây dựng sẽ phải trải qua rất nhiều cơ chế và mất thời gian dài có thể lên tới vài năm.

 

 

Như vậy, việc trao quyền cho Ủy ban Nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng, trong khi chưa có sự chuẩn bị kịp thời về nhân sự phù hợp sẽ dẫn tới những bất cập khi Nghị định 64/2012/NĐ-CP có hiệu lực trong thời gian tới đây.

 

 

Với những bất cập còn tồn tại nêu trên sẽ dẫn tới việc khó khả thi khi áp dụng Nghị định số 64/2012/NĐ-CP trong thực tiễn và tạo ra rào cản cho người dân trong việc đề nghị cấp giấy phép xây dựng, thậm chí sẽ tiếp tục tạo ra nhiều công trình xây dựng trái phép tràn lan như hiện nay, trong khi Nhà nước đang mong muốn, khuyến khích người dân thực hiện việc cấp giấy phép xây dựng để quản lý hoạt động và chất lượng xây dựng công trình. Thiết nghĩ, các Cơ quan Quản lý Nhà nước cần khẩn trương xem xét tháo gỡ những bất cập nêu trên vừa tạo ra hành lang pháp lý phù hợp tạo điều kiện cho người dân thuận tiện trong việc đề nghị cấp giấy phép xây dựng, vừa góp phần thực hiện quản lý chất lượng công trình xây dựng.